가계약 함정에 빠지지 말자

부동산 전세, 월세계약할 때 그 물건을 선점하기 위해 정식계약하기 이전에 소액으로 가계약금을 먼저 주는 경우가 있다. 가계약은 정식 법률용어가 아니라 일종의 관행으로 쓰는 말인데 통상 가계약서를 작성하기도 하고, 구두로 약정하기도 한다. 그러면서 마음에 안들어거나 다른 사정 – 대출을 알아보는데 부족할 경우 – 이 있어 취소를 원한다면 가계약금을 반환하기로 하는 경우가 있다.

 

가계약, 구두계약도 엄밀히 말하면 계약이다. 그런데 가계약시 목적물 상세주소, 매매대금, 지급방법 및 시기를 구체적으로 정하지 않았다면 가계약금은 법적의미의 계약 성립으로 보기 어렵다. 이런 경우 가계약금은 쉽게 말해 보관금에 불과하므로 임차인이 스스로 포기(파기)하더라도 임대인은 가계약금을 반환해야 한다. 다시말해 계약이 성립하지 않았으므로 몰취할 수 없고, 보관금을 돌려줘야 한다는 것이다.

 

A는 공인중개사로부터 전세 1억원 빌라가 있다고 연락받았다. 그러면서 공인중개사는 가계약금 100만원을 임대인 계좌로 송금하라고 했고, 저녁에 만나기로 했다. 그리고 만약 마음에 들지 않으면 가계약금을 그대로 반환하기로 중개사와 얘기 했는데, 임대인과 직접 연락하지도 않았다. 즉 공인중개사가 중간에 A와 임대인에게 연락하였을뿐 A와 임대인이 직접 연락한 것은 아니었다. 게다가 A는 공인중개사에게 집을 보러 간다고 만 했을 뿐 입주시기, 잔금에 대해서는 말하지 않았다. 그리고 퇴근 이후 공인중개사와 집을 봤는데 주변환경이 마음에 들지 않았다. 그래서 계약하지 않기로 했다면, 이때 가계약금은 보관금, 증거금에 지나지 않으므로 임대인은 반환해야 한다. 부동산 계약은 임대인과 임차인 사이에 이루어지는 것으로 중개사는 계약 당사자가 아니다. 따라서 임대인과 임차인 A 사이에 계약이 인정되지 않는 것이다.

 

 

반면 가계약 계약서를 쓰거나 구두로 계약할 때 앞서 설명한 목적물 상세주소, 최종대금, 지급방법 및 시기, 입주시기 등을 구체적으로 정했거나 특별한 해약 약정이 있었다면, 이는 계약이 성립된 것이고, 따라서 임차인은 가계약금을 포기하고 해지할 수 있고, 임대인은 배액상환해야 해지할 수 있다. 그런데 여기서 더 중요한 것이 있다. 포기 또는 배액(2배)해야 하는 금액은 최초 거래금액인 가계약금이 아니라 약정계약금이라는 것이다.

 

B는 공인중개사로부터 전세 1억원 빌라가 있다는 연락을 받고 가계약금 100만원을 임대인 계좌로 송금하면서 임대인과 입주예정일을 말하고, 잔금은 **은행 전세자금대출신청하는데 임대인이 동의해줄 수 있는지 묻고, 몇군데 은행에 전세자금 대출 알아봐야한다고 얘기했다. 그리고 B는 집을 둘러봤고 며칠 후 계약하지 않겠다고 하며 가계약금을 돌려달라고 한다. 그러나 A와 달리 B는 계약에 있어 상당히 구체적인 약정하였다고 봐 계약이 성립하였고, 따라서 B가 가계약금 100만원을 포기함으로써 계약이 해지되는 것이 아니라 계약의 일부로 지급한 100만원이외 900만원을 더 지급해야 해지할 수 있다. 즉 1억원의 10%인 1000만원을 지급해야 비로소 계약을 해지할 수 있는 것이다. 반대로 임대인이 가계약을 취소, 해지하려면 받은돈 100만원의 2배인 200만원이 아니라 1억원의 10%인 1000만원(=약정계약금)의 2배인 2000만원을 지급해야한다.

 

 

따라서 가계약할 때 반드시 취소, 해지할 경우 가계약금 그대로 반환하기로 임대인과 임차인이 직접 약속해야 하고, 단순히 가계약만 하려면 구체적인 계약조건을 언급해서는 안된다. 물론 그 과정을 메시지로 주고받거나, 대화녹음하면 유리하다. 반대로 임대인도 가계약금을 받았다가 임차인이 마음에 들지 않거나 수상해 취소하고 싶을 수 있는데, 자칫 소액으로 받은 가계약금 때문에 발목 잡힐 수 있으니 조심해야 한다.